摩尔多瓦房地产市场分析和预测

2002年对摩尔多瓦房地产市场来说，是极为重要的一年，房地产价格增长，增幅大大超出专家的预测。据统计，1995年至1997年间，房地产价格从每平米140美元增长到255美元，而1998年至2001年上半年又逐渐下降到每平米120美元，从2001年下半年至2002年又增长到230美元。由此可以看出，1997年房地产价格达到最高点用了3年的时间，而去年从低谷走到高价位仅用了15个月时间。
去年的房地产价格呈如下走势：1月至4月份价格基本稳定，供需平衡，时而还出现小幅的下降，体现了年初销售淡季的总趋势。但复活节及五一节后，需求开始增加，因此出现价格的上扬。
7月是交易量最大的月份，通过对近两年房地产市场的研究可得出这样的结论：夏未秋初是销售的旺季，因为这时人们通过销售自己的农产品积累了一定的资金，那些有意购买房产的人都想在秋季房价上涨前圆自己的购房梦。另外，夏季和秋季便于房屋装修也是其中的一个原因。2002年1月至12月，摩房地产价格上涨约35％，根据销售情况统计，房价从年初的每平米170美元增加到年未的每平米230美元。
导致2002年房地产价格上涨的原因归纳起来主要有以下几条：1、政治经济形势趋于稳定。2000年和2001年，人们一直等待在政治和经济生活中发生一些变化，一部分最富生气的壮劳力背井离乡到国外打工，以寻求更加体面的生活。这部分人成为近两年摩房地产市场的主要购买者。2002年，摩出国打工的人数锐减，其主要原因是作为摩打工者目的地的俄罗斯、乌克兰和罗马尼亚等国对摩公民加入其国籍或在其国家居留采取了一些限制措施。2、近年来一直想购房的居民在房地产市场也异常活跃。虽然他们一直在期待房价的下降，但发现房价居高不下后，也不得不痛下决心买房。3、一系列外部因素也导致了房价的上涨，具体体现在：主要外币汇率的不稳定，对可能发生的恐怖事件、战争及其它灾害的恐惧等。美元多年来一直是摩外汇市场的稳定剂，去年以来却显现出其不稳定性，而人们对欧元又缺乏足够的信心。于是，为避免存款贬值可能带来的损失，人们只好选择把钱投入房地产这一最保险的领域。
与此同时，邻国经济形势的好转对摩房地产市场产生了积极的影响，为其注入了新的活力。而摩近年来经济的稳定增长对活跃房地产市场也起到了极大的推动作用。据统计，2002年房地产市场购房者的结构发生了较大的变化，如果说此前购房者大多为从国外回来的打工人员，那么2002年购房的人群中又增加了本国的私营业主及那些生活水平得到提高、有条件改善居住条件的人员。
值得指出的是，换房的情况已很少，换房合同只占到总成交量的1％。同时，人们越来越看重房屋的材料，钢筋混凝土结构的楼房已不象先前那样受欢迎，人们愿意更多地选择砖结构房屋。2002年，单居室的需求远远超出市场能力，其价格在6000－9000美元间,而那些经装修的单居室的售价达11000－12000美元，每平米的售价为200－300美元，而年初每平米的售价仅为175美元。
两居室的成交量占2002年套房销售总量的40％，售价依房屋质量和地理位置从8000美元到15000美元不等，每平米的平均售价为235美元。
三居室的售价在16000美元左右，但一般不低于13000美元。
由此可以看出，2002年度，两居室销售情况最好，占到总成交量的40％，三居室次之，占30％，单居室占20％，四居室及其它用房占10％。另外，私人院落房的销量也很小，那些通过交易所登记销售的房屋大多为不太适合居住、且未完工的大建筑，面积在250平米以上。即使这样，房屋所有者的报价还异常地高，每幢房屋的售价在12.5万美元至30万美元之间，也就是每平米在500－600美元，而实际市场价格应在75－160美元间，最高不超过450美元。面积较大的院落房很少有买主问津，因为为减少开支，人们一般不太愿意花太多的钱去买高档别墅。从统计可以看出，人们更愿意购买面积在120－200平米，价格在每平米50－70美元的院落房。
以地区分布，首都基希讷乌市成交量最大，购房者大多选择基础设施较好的市中心。与此同时，对基希讷乌市工业区的仓库和生产用地的需求也有所增长，这除了一些企业家自用外，还有一个主要原因是近一段时间一些经营者把资金投到生产用地和仓库，然后再租出去获取利益。
在非私人用房的交易中，办公用房约占五成，其中的原因有两个：一方面，所有者没能有效使用所拥有的房产，却又无法减少对其进行维修、保养的费用，在此情况下，他们只好选择将多余的房产投向市场；另一方面，一些业主出于业务发展考虑也确有购房需要，以增加其办工面积。除办公用房外，商业用房也占了很大的比重，近41％，而仓库占了总交易量的9％。
相比之下，土地的买卖显得较为冷清，土地所有者出于自身业务发展的需要似乎也不急于出手自己的土地。另外，买主可接受的价格与卖主提供的价格差距太大也是导致交易量持续低迷的原因之一。
据专家分析，2003年是房价的稳定年，每平米的价格将在240－270美元间浮动，达到1997年的最高水平后再出现小幅震荡。一些新的低层私宅楼的建造将活跃房地产市场，同时对稳定价格也将起到一定的作用。但总的说来，人们对单居室和两居室的需求与往年相比不会有太大的变化，随着生活水平的提高，两居室将成为家庭居住的最低标准，大多买主都会将注意力投向此类套房，因此，它的价格在较长时间内不会下降。对三居室房的需求不会出现大的增长，因此，它的价格暂时不会有大的变化。
房地产市场不仅反映一个国家的生活水平，而且也反映这个国家的社会、政治、经济状况。以上预测是在政治经济稳定、投资与贸易环境进一步优化、房地产的技术水平得到提高的情况下做出的，房地产市场的价格还会随以上任何一个因素的变化而发生变化。
（驻摩尔多瓦使馆经商参处）